Viisi tapaa aloittaa asuntosijoittaminen

Tässä artikkelissa esittelen asuntosijoittamisen erilaisia tapoja. Perinteisin asuntosijoittamisen tapa on se, että otetaan pankista laina ja ostetaan sijoitusasunto, joka sitten laitetaan vuokralle. Tämä ei kuitenkaan ole ainoa tapa tehdä asuntosijoittamista, vaan niitä on useampia.

Jälleenvuokraa oma vuokra-asuntosi

Aina sijoitusasunnon ei tarvitse olla itse omistamasi asunto, vaan voit jälleenvuokrata myös vuokra-asuntosi. Muista kuitenkin, että jos haluat vuokrata toisen henkilön omistaman asunnon, sinulla tulee olla siihen asunnonomistajan lupa.

Miten vuokra-asuntoa voi jälleenvuokrata? Klassinen esimerkki jälleenvuokraamisesta voisi olla sellainen, että olet löytänyt tyttö- tai poikaystävän ja teillä kummallakin on omat asunnot. Ette tarvitse molempia asuntoja, joten jommankumman asunnoista voisi jälleenvuokrata.

Jälleenvuokraus voi olla joko pidempiaikainen järjestely tai asunnon voi vuokrata myös lyhyemmäksi ajaksi, esimerkiksi viikoksi tai viikonlopuksi kerrallaan. Kun asuntoa jälleenvuokrataan – oli kyseessä sitten lyhyt- tai pitkäaikainen vuokraus –, tehdään asunnon vuokraavan henkilön kanssa jälleenvuokraussopimus.

Lyhytaikaisenkaan majoituksen etsiminen ei ole epätavallista. Nykyään on paljon ihmisiä, jotka etsivät nimenomaan lyhytaikaista majoitusta. En tarkoita nyt tässä tapauksessa Airbnb-tyylistä asunnon vuokrausta vaan enemmänkin työmatkamajoitusta. Työmatkoja tehdään paljon, ja monet, jotka työmatkoja tekevät, haluavat löytää sen yhden asunnon, jonka he voisivat vuokrata aina silloin tällöin, tarvittaessa.

Yksi vaihtoehto on tietysti myös alivuokraus, joka tarkoittaa sitä, että asunnosta vuokrataan maksimissaan 50 % toisen henkilön käyttöön. Periaatteessa siis alivuokrauksessa päävuokralainen asuu myös itse asunnossa. Jos päävuokralainen asuu muualla, on kyse jälleenvuokrauksesta.

Vuokra-asunnon voi myös vuokrata Airbnb-tyyppisen palvelun kautta, mutta itse en vuokranantajana haluaisi, että tällaista tehtäisiin ilman varsinaisen omistajan lupaa.

On hyvä pitää mielessä, että jos jälleenvuokraat asuntoa kenelle tahansa, olet aina itse vastuussa asunnosta. Sinun on siis tällöin myös käyttäydyttävä kuin varsinainen asunnon omistaja, ja huolehtia siitä, kenet olet ottamassa vuokralle. Omia vinkkejäni on, että tarkistat aina luottotiedot hakijoilta ja haastattelet kaikki vuokralaisehdokkaat todella perusteellisesti. Voit myös pyytää nähdä työtodistusta tai palkkatodistusta. Myös asianmukaisten vakuutusten on oltava kunnossa.

Miten saada asunnon omistaja suostumaan jälleenvuokraukseen?

Hyvä suunnitelma on kaiken a ja o. Jos osaat esittää hyvän ja asiallisen suunnitelman asunnon omistajalle, niin varmasti sinulla on suurempi todennäköisyys onnistua. Ehkä voit tarjota asunnon omistajalle osuuden tuloistasi, joita teet tällä toiminnalla.

Muista aina, että sinä olet vastuussa vuokranmaksamisesta, vaikka vuokralaisesi ei maksaisikaan vuokriaan, joten oman taloutesi tulee ehdottomasti olla kunnossa. Tämä toiminta ei varmasti sovi kenelle tahansa, mutta toisaalta tämä voi olla hyvä lisäansio, jos oma talous on kunnossa ja jos on valmis tekemään töitä sen eteen, että löytää luotettavan vuokralaisen. Sitähän ei tosiaan etukäteen voi varmuudella tietää, onko vuokralainen luotettava vai ei, mutta kun pohjatyöt on hyvin tehty, todennäköisyydet onnistua ovat varmasti hyvät.

2. Osta RS-kohde ja myy asunto eteenpäin

RS-kohde tarkoittaa sellaista asuinrakennusta, joista asunnot myydään ennen niiden varsinaista valmistumista. Lyhenne RS tulee sanoista rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema.
RS-kohteita myyvät esimerkiksi rakennuttajat itse, kuten YIT. RS-kohteissa asunnon maksu menee yleensä portaittain, eli ensin maksetaan tietty summa, ja valmistumisen edetessä asunnosta maksetaan lisää. Varsinaisen valmistumisen aikaan asunnoista maksetaan loppusumma.

RS-kohteista tekee mielenkiintoisen sijoituskohteen se, että niillä voi tehdä rahaa ilman, että varsinainen asunto olisi koskaan valmistunut. Idea on siinä, että myyt asunnon, tai oikeuden asuntoon, eteenpäin ennen sen valmistumista.

Ostajat, jotka ovat lähteneet mukaan ostamaan asuntoja RS-kohteesta ensimmäisenä, saavat yleensä edullisemman hinnan. Ostajana sinua siis ”palkitaan” siitä, että olet ollut ensimmäisten joukossa. Hinnat monesti nousevat mitä lähemmäs valmistumisaikaa tullaan. Tarkoitus on, että sinä ostat kohteen edullisesti ja myyt tämän oikeuden RS-kohteeseen eteenpäin niin, että kohteen hinta on ehtinyt nousta. Et siis koskaan ehdi edes nähdä varsinaista asuntoa, koska se on jo myyty ennen sen valmistumista. Tämä on ideaalitilanne. Teet hieman voittoa sillä, että sinulla on ostettu oikeus asuntoon, ja näin olet tehnyt rahaa asuntosijoittamisella, tosin hieman toisella tavalla.

RS-kohteiden hinnat vaihtelevat, mutta yleensä ne pyörivät useissa tuhansissa euroissa. Ihan satasilla tähän ei siis pääse mukaan. Tosin, jos pääsee vauhtiin ja saa rahat kasaan ensimmäiseen kohteeseen, on siitä mahdollisesti ansaituilla voitoilla helpompi ostaa seuraava kohde.

3. Osta asunto myyntihinnalla (yhtiölainallinen kohde)

Yksi aika suosittukin tapa olla asuntosijoittaja, on ostaa asuntoja myyntihinnalla. Kun ostetaan asunto myyntihinnalla, jää asunnosta velka taloyhtiölle, ja tätä velkaa lyhennetään rahoitusvastikkeen kautta. Sinun ei siis (yleensä) tarvitse hakea pankista lainaa, koska taloyhtiö on ottanut lainan puolestasi.

Se, miksi tämä on kovin suosittu tapa tehdä asuntosijoittamista, liittyy siihen, että tämä on verotehokas tapa omistaa sijoitusasuntoja. Jos taloyhtiön rahoitusvastike on tuloutettu, saa asunnon omistaja rahoitusvastikkeen verovähennyksiin.

Normaalisti, kun ostamme asunnon niin, että otamme pankista lainan ja lyhennämme lainaa kuukausittain pankin suuntaan, saamme vähentää niin sanottuja juoksevia kuluja, kuten asunnon hoitovastikkeen, verovähennyksessä. Emme kuitenkaan saa vähentää lainanlyhennyskuluja, sillä kun lyhennämme lainaa, saamme siitä vastineeksi varallisuutta itsellemme asunnon muodossa. Yhtiölainallinen sijoitusasunto, jonka rahoitusvastike on tuloutettu, on kuitenkin verovähennyskelpoista, eli hoitovastikkeen lisäksi saat myös rahoitusvastikkeen verovähennyksiin.

Yhtiölainallisia sijoitusasuntoja voi saada myös verrattain edullisesti. Puhutaan muutamista tuhansista euroista, esimerkiksi 5000–10 000 euroa, joka sinulla tarvitsee olla, että voit ostaa yhtiölainallisen asunnon. Totta kai sekin on jo iso summa rahaa, mutta se tuo myös mahdollisuuksia sinulle asuntosijoittajana. Uudiskohteita ei toki yleensä saa näin edullisesti, sillä yhtiölainalliset uudiskohteet ovat helposti myyntihinnaltaan muutamia kymmeniä tuhansia.

4. Osta asunto kimppaan toisen henkilön kanssa

Löytyykö sinulta halua tehdä asuntosijoittamista, mutta sinulta ei löydy vaadittavia euroja asuntosijoittamisen aloittamiseen?

Vaikka tuon esiin tämän esimerkin, haluan jälleen kerran muistuttaa oman talouden tärkeydestä, kun tehdään mitä tahansa sijoittamista. Hataralla pohjalla ei kannata lähteä liikkeelle, mutta toisaalta myös kaikki keinot ovat sallittuja.

Jos sinä olet innokas opiskelemaan asuntosijoittamista, mutta sinulla ei vielä ole vaadittua rahaa siihen, niin mitä jos löytäisit henkilön, jolla on rahaa, mutta ei niin paljon halua osallistua muulla tavoin? On monia ihmisiä, joilla ei ole yksinkertaisesti aikaa, mutta jotka ymmärtävät sen päälle, että rahoilleen on hyvä saada tuottoa.

Myös tällainen malli vaatii hyvän suunnitelman ja sen, että sinä oikeasti tiedät, mitä olet tekemässä. Sinun tulee siis opiskella asuntosijoittamista, jotta voit esittää uskottavan mallin jollekin toiselle henkilölle. Tämä toinen henkilö voi olla joku lähipiiristäsi, ehkäpä tuttava tai sukulainen. Tässä asiassa pätee se, että voit tehdä tiedolla rahaa, mutta pelkkä tieto ei riitä. On myös näytettävä, että osaa asiansa ja että on halua viedä tieto käytäntöön. Oma aktiivisuus ja innokkuus asiaan ovat siis kaiken perusta.

5. Hae pankista laina ja osta sijoitusasunto

Viides esittelemäni tapa sijoittaa asuntoihin on se kaikkein perinteisin. Pankit vaativat yleensä käsirahan asunnon ostoon, mutta käsiraha voi olla myös erilaisia vakuuksia: aina ei rahaa tarvita. Vakuus voi olla muun muassa seuraavia asioita:

  • oma asunto, josta on maksettu jo jonkin verran lainaa
  • osakkeita
  • metsää
  • kesämökki
  • maatila

Yleensä vaadittava vakuus on jotakin hyvin konkreettista, mutta ei kuitenkaan oma auto, sillä kaikkihan tiedämme, että oman auton arvo laskee koko ajan. Jos sinulla itselläsi ei ole mitään, mitä laittaa vakuudeksi, niin olisiko perheelläsi omaisuutta, jota voisi hyödyntää? Seisooko jossakin rahaa tyhjänpanttina? Monilla aikuisilla ihmisillä on esimerkiksi oma asunto jo maksettu. Kun oma asunto on maksettu, eikä sitä ole hyödynnetty siihen, että asunnolla voisi tehdä lisää rahaa, käytetään tästä termiä ”laiska raha”. Kun haluaa saada rahan tekemään töitä puolestaan, on silloin mietittävä muun muassa juurikin tällaisia keinoja.

Oma asunto on rahaa. Se on sitä eri muodossa kuin euroissa, mutta kuitenkin oma asunto käy rahasta pankille. Se, että osaa hyödyntää monipuolisesti erilaisia työkaluja, on myös yksi avain omaan vaurastumiseen; jo olemassa olevaa omaisuutta voi siis käyttää ristiin, jotta voisi hyötyä tuplaten siitä, mitä jo omistaa? Kaikkea omaisuutta ei varmasti kannata eikä tarvitse pantata, mutta tässä ajatuksen herättäjää sinulle, jolla on tahtoa tehdä ja saavuttaa taloudellinen vapaus itselleen.