asuntosijoittajan-verotus

Asuntosijoittajan nopsa vero-opas

Vuosi lähenee taas loppuaan ja on aika kerätä kuitit kasaan tältä vuodelta veroilmoitusta varten. Mutta mitä kaikkea asuntosijoittaja voikaan vähentää verotuksessa? Tässä artikkelissa paneudutaan yleisimpiin verovähennyksiin, joihin asuntosijoittaja on mahdollisesti oikeutettu. Lähempänä veroilmoitusten saapumista julkaisemme kattavan listan vähennyksistä. Huomaathan, että verottaja tiedottaa aina sivuillaan ajankohtaisimman tiedon, tämän artikkelin tiedot perustuvat vuoteen 2019.

Hoitovastikkeen voi aina vähentää, rahoitusvastiketta välttämättä ei

Sijoitusasunnon hoitovastikkeet ovat verovähennyskelpoisia sellaisenaan, kuten myös vesimaksu. Eli ne vähennetään verotettavasta pääomatulosta. Sen sijaan, rahoitusvastiketta sijoittaja ei välttämättä pysty verotuksessaan vähentämään. Rahoitusvastikkeen (toiselta nimeltään pääomavastike) voi laittaa vähennyksiin, jos se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Mitä tämä tarkoittaa käytännössä?

Rahoitusvastikkeen tulouttaminen on vaihtoehto sen rahastoinnille. Yksinkertaisesti ajateltuna kyseessä on puhtaasti kirjanpidollinen asia, joka ei vaikuta esimerkiksi taloyhtiössä itse asuvan osakkaan elämään (koska hän ei rahoitusvastiketta pysty vähentämään, oli se sitten tuloutettu tai ei). Nykyään ilmoilla on valitettavasti ollut kuitenkin perisuomalaista asennetta ”ollaan valmiita maksamaan 100€, ettei naapuri saa 50€” ja monet asujaosakkaat ovat yhtiökokouksissa sitä mieltä, että rahoitusvastikkeet tulisi ehdottomasti rahastoida, ettei mahdolliset taloyhtiöön kuuluvat sijoittajat saisi verovähennyksiä.

Tuloutetun rahoitusvastikkeen verovähennyskelpoisuudesta on hetken aikaa käyty keskusteluja, mutta toistaiseksi mitään lopullisia päätöksiä asian suhteen ei ole annettu.

Sijoitusasuntolainan korot ja nostokulu ovat 100% vähennettävissä

Jos otat lainaa sijoitusasuntoa varten, on tällöin kyseessä tulonhankkimisvelka, jonka korot ovat 100% verovähennyskelpoisia. Tämä on yksi osasyy sille, miksi jotkut pankit myöntävät sijoitusasuntolainoihin omaa asuntolainaa korkeamman koron. Toki korot on hyvä kilpailuttaa, mutta sijoitusasuntolainoissa niihin ei välttämättä tarvitse kiinnittää niin suurta huomiota, koska koron osuus pienentää maksamasi pääomatuloveron määrää.

mita-saa-vahentaa-verotuksessa

Pankit monesti ”leipovat” lainasummaan mukaan lainan nostopalkkion, jonka voit vähentää täysmääräisesti verotuksessa. Leipomisella tarkoitan sitä, että harvemmin pankki veloittaa tililtäsi erikseen nostopalkkiota, vaan se vähennetään automaattisesti lainasummasta. Allekirjoittanut unohti tämän totaalisesti ensimmäisestä sijoitusasunnosta ja ilmoitin sen korjauksena kyseisen vuoden verotukseen 2 vuotta jälkikäteen – läpi meni ja sain palautuksena verottajalta rahaa takaisin. Aina kannattaa siis korjata, jos huomaa unohtaneensa jonkin vähennyksen!

Suuremmissa remonteissa kannattaa olla tarkkana

Tämä on aiheuttanut jonkin verran epäselvyyttä, milloin esimerkiksi uusi laminaattilattia on verovähennyskelpoinen ja milloin ei. Varmin tapa saada isommat remontit vähennyksiin on se, että asunnossa on vuokralainen remontin aikana – eli vuokrasopimus on voimassa, kun hankit materiaalit ja teet tai teetätät remonttityöt.

Jos ostat asunnon tyhjänä ja lähdet remontoimaan sitä suoriltaan ilman, että sinulla on vuokralaista asunnossa – voi olla, että verottaja ei katso remonttikuluja vuokraustoiminnasta johtuviksi, jolloin ne eivät välttämättä mene läpi. Mutta tästäkin asiasta voi kysyä suoraan verottajalta selkokielistä ohjetta omaan tilanteeseesi, he ovat velvollisia kertomaan sinulle asian selkeästi ja ymmärrettävästi.

Maalaus taikka tapetointi voidaan katsoa sen verran pienimuotoiseksi remontiksi, että monesti itse vuokralainen saattaa tehdä sen asuessaan asunnossa, mutta materiaalit voit vähentää verotuksessasi jos ne vuokralaiselle ostat.

Asunnon varusteluun liittyvät ostot sekä muut pienet hankinnat

Suihkuletku, vessanpöntön kansi, pistorasian suojamuovi, oven kahva… Kaikenlaiset pienet hankinnat, jotka ovat oleellisia asunnon toimivuudelle ja edellytyksiä normaaliin asumiseen ovat verovähennyskelpoisia. Maksoipa se uusi suihkuletku sitten 9,90€ tai 15,90€, kannattaa kuitti pitää tallessa ja ilmoittaa se verottajalle asuntoon kohdistuvana kuluna, joka pienentää maksettavan pääomatuloveron määrää.

Kuinka minimoida asuntosijoittamisen riskit, lue vinkkimme täältä.

Mitä asunnon varusteluun tulee, niin esimerkiksi jääkaappi, hella & liesi ovat sellaisia varusteluja, jotka voit vähentää verotuksessa, jos joudut niitä uusimaan. Tässä kannattaa kuitenkin olla tarkkana, koska asukkaallakin on vastuunsa asunnon varustelun ylläpidosta. Jos siis asukas itse vahingossa tai tahallisesti rikkoo jääkaapin, on hänellä korvausvelvollisuus. Jos asukkaalla on kotivakuutus, menee tällaiset usein vakuutuksen piikkiin. Vuokralaiselle on ensisijaisen tärkeää myös toimittaa vuokrasopimuksen mukana käyttöohjeet sekä hoito-ohjeet, jos asunnossa olevat kodinkoneet tai pinnat vaativat ”erikoisempaa” kohtelua tai käsittelyä.

Jos kuitenkin kodinkone on todistetusti jo ”tiensä päässä”, on tällöin vuokranantajan vastuulla hankkia asuntoon vastaava kodinkone. Sen ei siis tarvitse olla uusi, mutta uuden ostaessa yleensä kuitin saaminen on automaattista – harvemmin varsinkaan yksityishenkilöt kirjoittavat käteiskuittia käytetystä tavarasta, jota myyvät.

Matkakulut omasta kodista asunnolle ja takaisin

Vuonna 2019 verottaja ilmoitti sijoitusasunnolla käymisen matkakuluksi omalla autolla 25 snt/km. Eli jos sijoitusasuntosi on 150 km päässä kotoasi ja olet vuoden aikana käynyt asunnolla kaksi kertaa – esimerkiksi asuntonäytössä ja sen jälkeen vielä luovuttamassa avaimia uudelle asukkaalle, voit laskea matkakuluiksesi 300 km per reissu, eli yhteensä 600 km. Tämä tarkoittaisi vuoden 2019 matkakuluilla yhteensä 150 euroa.

Muistathan kuitenkin pitää ajopäiväkirjaa näistä käynneistä ja ole valmiudessa todistamaan käyntisi sekä muut vähennykset verottajalle, jos he selvityspyyntöä kysyvät. Veroilmoitus tehdään nykyään netissä niin, että kaikki asuntoon kohdistuvat kulut ilmoitetaan yhtenä summana, ilman sen suurempia erittelyitä, jolloin selvityspyyntöjäkin saattaa tulla enemmän.

Milloin vähennykset ilmoitetaan?

Jos sinulla on jo tiedossasi olevia vähennyksiä, voit käydä ne ilmoittamassa OmaVerossa vaikka heti. Pääomatuloveroa voi nykyisin maksaa kahdella eri tavalla; ennakkoon tai pääomatulot voidaan ottaa huomioon ansiotuloverotuksessa, jolloin verotus palkastasi saattaa olla hieman normaalia suurempi (ellei sinulla ole paljon vähennettävää, joka taasen pienentää prosenttia huomattavasti).

Varsinkin jos maksat pääomatuloveroa ennakkoon, kannattaa vähennykset käydä merkkaamassa heti, kun niitä tulee, jolloin et turhaan maksa veroa, jonka kuitenkin saisit verottajalta takaisin mahdollisina palautuksina.

Jasmin Kylliäinen
Artikkelin on kirjoittanut Jasmin Kylliäinen.