Miten ostetaan sijoitusasunto?

7 askelta, miten ostat sijoitusasunnon

Ennen kuin teet asunnosta tarjouksen, täytyy pankista olla jo alustava lainalupaus myönnetty jos olet ostamassa asuntoa lainarahalla. Pankkia lähestyttäessä kannattaa olla suunnitelma omista tavoitteista ja pankille voi myös laittaa henkilökohtaisen tulos/taselaskelman mukaan lainahakemuksen yhteyteen. Tästä laskelmasta näkee, että sinulla on jo olemassa riskisuunnitelma ja olet ottanut huomioon mahdollisen korkojen nousun tai tulevat remontit. Sinulla tulisi aina olla sivussa vararahastoa eli puskuria yllättävien menojen varalle.

Lainaa voi hakea hyödyntämällä velkavipua esimerkiksi oman asunnon kanssa. Oma asunto toimii tällöin vakuutena sijoitusasuntolainalle. Mikäli sinulla ei ole omaa asuntoa, joka toimisi vakuutena, niin ostettava sijoitusasunto käy pankille yleensä 70% takuuna, joten maksettavaa jää käteisenä 30% kauppahinnasta. Toki tämä on myös pankki- ja asiakaskohtaista, joten aina kannattaa kysyä tarjouksia useammasta paikasta.

Hakemukset ja lomakkeet

Kun sopiva asunto löytyy ja kauppahinta on hyväksytty, toimitetaan pankille taloyhtiön isännöitsijäntodistus. Lisäksi pankki tarvitsee kauppakirjaluonnokset kaupan tekoa varten.

Pankille tulee ilmoittaa tarkka myyntisumma eli velaton myyntihinta asunnosta. Mikäli asunnossa on rahoitusvastike ja se halutaan maksaa pois, tulee pankille toimittaa myös kuitit nykyisestä velasta.

Lisäksi Maanmittauslaitokselle tulee tehdä ilmoitukset osakehuoneiston siirtymisestä uudelle omistajalle. Hakemuksia on kaksi ja ne löytyvät nimillä “Osakehuoneiston omistusoikeuden rekisteröiminen” ja “Osakehuoneiston panttauksen rekisteröiminen”. Mikäli kaupat tehdään sähköisesti, pankki toimittaa hakemukset allekirjoitettaviksi. Hakemukset voi skannata ja toimittaa pankille allekirjoituksien kera takaisin.

Asuntosijoittajalla voi olla erilaisia strategioita sijoittaessaan asuntoihin, kuten flippaus tai BRRRR-strategia. Jälkimmäisestä, todella suositusta strategiasta pääset lukemaan lisää täältä.

Kaupanteko verkossa

Mikäli sinulta löytyy pankin verkkopalvelutunnukset, voi kaupanteko onnistua verkossa, eikä tarvita erillistä käyntiä pankin konttorissa. Kun pankki on saanut sähköiset osakekirjat haltuunsa, niin myyjän tulee vapauttaa ne ja pankki pääsee valmistelemaan kauppoja varten tarvittavat asiakirjat. Pankki pääsee asiakirjoihin osakekirjojen sähköisen osaketunnuksen avulla.

Mistä löytää hyvän sijoitusasunnon?

Allekirjoitukset voi hoitaa esimerkiksi Visman palvelun kautta. Pankeilla on usein oma järjestelmä tätä varten. Myyjä voi allekirjoittaa kauppakirjan ja toimittaa sen joko ostajalle tai pankille esimerkiksi sähköpostilla. Kun molempien osapuolien nimet ovat kauppakirjassa, pankki voi siirtää kauppahinnan myyjän tilille. Näin on kauppojen virallinen osuus pankin kanssa hoidettu.

Varainsiirtoveron maksun voi tehdä omaverossa

Kun kaupat on tehty, niin täytyy muistaa aina käydä tekemässä verottajalle varainsiirtoveroilmoitus. Tämä onnistuu helposti omaverossa. Kun maksut varainsiirtoverosta on suoritettu, saat verottajalta todistuksen maksusta. Tämä todistus tulee toimittaa vielä taloyhtiön isännöitsijälle.

Mikäli asunnosta on olemassa yhtiölainaa ja haluat maksaa tämän lainan pois, tulee isännöitsijälle toimittaa kopio kauppakirjasta, kopio osakekirjasta sekä varainsiirtoveron maksusta kuitti. Tällöin saat tositteet yhtiölainasta tarvittaessa myös pankkia varten.

Vuokralainen

Kauppaa varten myyjä tarvitsee ostajan yhteystiedot ja tilinumeron. Mikäli huoneistossa on vuokralainen, sovitaan erikseen, miten vakuudet siirretään uudelle omistajalle. Samalla sovitaan esimerkiksi avaimien luovutukset.

Mikäli huoneistossa ei ole vuokralaista, voit etsiä asuntoon itsenäisesti vuokralaisen tai ottaa sitä varten asunnonvälittäjän. Jos lähdet itsenäisesti etsimään vuokralaista, voit laittaa vuokrataan -ilmoituksen esimerkiksi tori.fi, oikotie.fi tai etuovi.com -palveluihin. Näistä tori.fi on täysin ilmainen ilmoituspaikka.

Vuokrailmoitus

Vuokrailmoituksesta kannattaa tehdä mahdollisimman selkeä kuvia myöten. Laita jo ilmoitukseen kaikki oleellinen tieto asunnosta. Näin ollen vältyt turhilta yhteydenotoilta. Ilmoituksesta tulisi selvitä tietenkin vuokran määrä ja mahdolliset muut kustannukset, kuten vesimaksu. Lisäksi siellä tulisi mainita myös vuokravakuuden määrä. Ilmoituksessa voi mainita myös sijainnista ja palveluista sekä onko taloyhtiössa esimerkiksi sauna ja erilliset pyykinpesutilat. Laita mukaan miten haluat näyttöjen tapahtuvan ja miten vuokralainen voi ottaa sinuun yhteyttä.

Vuokralaisen valinta

Ihan ensimmäiseksi tulee tarkistaa vuokralaisen luottotiedot. Muista kysyä vuokralaiselta lupa luottotietojen selvitykseen. Vuokralaiselta voi myös kysyä mahdollisia suosittelijoita (esimerkiksi edellinen vuokranantaja).

Kun haastattelet vuokralaista, kannattaa aina luottaa myös omaan intuitioon. Jos kaikki tiedot eivät tunnu hyvältä tai niissä ei jokin täsmää, niin voi olla parempi etsiä toinen vuokralainen.

Vuokralaiselta voi aina pyytää palkka- tai työtodistusta. Voit kysyä myös syytä muuttoon ja minkälaisia suunnitelmia hänellä on lähitulevaisuudessa asumisen suhteen. Kun tapaatte kasvokkain, pyydä vuokralaiselta henkilöllisyystodistus ja esitä samalla omasi. On hyvä myös omalta osaltaan herättää luottamusta vuokralaisen suuntaan.

Mikäli vuokralaisella on luottotiedot menneet, niin aina voi kysyä, löytyisikö häneltä takaajaa vuokranmaksuun. Tässä kohtaa kannattaa tarkistaa myös takaajan luottotiedot.

Millainen on hyvä vuokraustapa?

Vuokrasopimus

Vuokrasopimus kannattaa tehdä joko määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana.

Alkuun voi tehdä esimerkiksi 6 kk määräaikaisen sopimuksen ja jos tämän jälkeen haluaa jataka vuokrasopimusta vuokralaisen kanssa, niin jatkaa sopimusta toistaiseksi voimassa olevana.

Vuokranmaksu on hyvä laittaa heti kuukauden ensimmäiselle päivälle. Näin pystyt seuraamaan, tuleeko maksu ajallaan ja ehdit reagoida ennen kuunvaihdetta ja huomauttaa maksamattomasta vuokrasta vuokralaiselle hyvissä ajoin kuukautta.

Vuokrasopimuksessa tulee olla myös maininta vuokravakuuden määrästä. Sopimukseen kannattaa tämä kohta kirjata esimerkiksi “vakuus 800 €”. Tämä “vakuus” nimike sen takia, että jos vuokralainen tahallisesti rikkoo asunnossa jotain, niin vakuutta voi käyttää myös vahinkojen korjaamiseen. Muista kirjata sopimukseen, mitä tämä vakuus kattaa. Esimerkiksi asunnon kiinteän omaisuuden tuhoaminen ja siivouskulut. Jos vaikka vuokralainen ei ole sovitusti siivonnut jälkiään muuton jäljiltä.

Sopimuksessa kannattaa lukea, että vakuus koskee kaikkia vuokrasuhteeseen perustuvia saatavia pääomineen, korkoineen ja viivästyskorkoineen. Mikäli vuokralainen ei maksa vuokraa ajallaan, on tämä jo vuokrasopimuksen laiminlyömistä ja vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus.

Mikäli vuokralaisella on vaikeuksia saada kokoon takuuvuokraa, niin aina voi kysyä, jos Kelalta saisi maksusitoumuksen vaatimallesi takuuvuokralle.

Asuntosijoittamiseen – kuten kaikkeen muuhunkin sijoittamiseen – liittyy myös omat riskinsä. Tiedostamalla riskit, voit minimoida niitä – täältä löydät parhaat vinkit riskien minimoimiseksi.

Muuta huomioitavaa

Pankissa voit avata omat tilit sekä vuokranmaksuun, että vakuuksille. Molemmat maksut voivat olla myös samalla tilillä, mutta muista huolehtia, ettei vakuuksia käytetä mihinkään muihin menoihin.

Kannattaa myös vaatia vuokralaista ottamaan laaja kotivakuutus ja pyytää häneltä ennen muuttoa todistus voimassaolosta. Tämähän suojaa samalla vuokralaisen omaa omaisuutta, jos huoneistossa sattuu jokin onnettomuus, esimerkiksi vesivahinko. Vuosikäynnin yhteydessä on hyvä pyytää vuokralaista todentamaan, että kotivakuutus on edelleen voimassa eikä hän ole esimerkiksi supistanut sitä.

Muista laittaa vuokrasopimukseen myös selvitys siitä, miten alku- ja lopputarkastus tapahtuu. Ja kirjatkaa ylös kaikki ne asiat, jotka vuokralaisen täytyy olla hoitanut ennen poismuuttoa. Ja ennen muuttopäivää käykää yhdessä läpi huoneisto ja sen puitteet sekä ota samalla kuvia huoneistosta.

Vuokravakuus tulee olla maksettuna (kuten vuokrankin) ennen kuin luovutat vuokralaiselle avaimet asuntoon.

Niina Poikonen
Artikkelin on kirjoittanut Niina Poikonen.