Mikä on hyvä sijoitusasunto?

7 asiaa, jotka on hyvä huomioida sijoitusasuntoa ostettaessa

Sijoitusasunnot ovat hyvä keino saada passiivista tuloa. Ostat asunnon, vuokraat sen ja saat sitä kautta tuloa joka kuukausi. Asia kuulostaa yksinkertaiselta ja se periaatteessa on sitä, jos olet osannut ottaa muutamia asioita huomioon, ennen kuin ostat sijoitusasunnon. Kuten muissakin sijoitusmuodoissa, asuntosijoittaminenkaan ei ole täysin riskitöntä. Kuitenkin, jos huomioi seuraavat asiat, voi asuntosijoittaminen olla mitä loistavin tapa vaurastua.

Tee sijoitussuunnitelma sekä varmista puskuri

Tee suunnitelma, montako asuntoa ostat nyt ja montako tulevaisuudessa. Mikä on asunnon/asuntojen hinta ja mistä saat rahoituksen? Millaisia asuntoja haluat ostaa? Yksiöitä, kaksioita vai jopa isompia? Mitä vuokratuottoa tavoittelet? Mistä kaupungeista ja mistä kaupungin osista? Ostatko huonokuntoisempia ja mahdollisesti remontoit niitä itse vai jo valmiiksi remontoituja? Ostatko vanhempia kohteita vai uudiskohteita? Vuokraatko asunnot itse vai käytätkö vuokrauspalvelua? Miten kauan pidät asunnon? Tässä kannattaa miettiä esimerkiksi sitä, mikä on riskinsietokykysi, jos lainan korot nousevat.

Ennen sijoitusasunnon ostoa varmista, että sinulla on hyvä puskurirahasto. Puskurin jokainen määrittelee toki itse, mutta hyvä nyrkkisääntö on omat kiinteät menot 2-4kk ajalta. Näin varmistat vakaan pohjan itsellesi taloudellisesti, jos esimerkiksi sijoitusasunnosta hajoaa jääkaappi. Kun sinulla on hyvä puskurirahasto, et joudu tämän takia taloudelliseen ahdinkoon.

BRRRR-strategia on hyvinkin suosittu tapa harjoittaa asuntosijoittamista. Jos haluat tutustua tähän strategiaan tarkemmin, lue aikaisempi artikkelimme tästä.

Vapaat vakuudet omasta asunnosta

Vapailla vakuuksilla tarkoitetaan omassa asunnossa olevaa vapaata rahaa. Jos sinulla on omistusasunto ja olet tehnyt siihen remontin, kannattaa sinun pyytää kiinteistönvälittäjää arvioimaan asuntosi uudelleen. Jos esimerkiksi olet ostanut asuntosi 100 000 eurolla ja remontin jälkeen asunnon uusi arvo on 120 000, on tällöin vapaita vakuuksia käytössä enemmän. Monet pankit käyttävät oman asunnon vakuusarvona 70% hinnasta, jolloin tällä esimerkillä 70 000€ vakuus muuttuisi 84 000 euroksi (muista vähentää vakuusarvosta mahdollinen oma asuntolainasi). Nyt voit käyttää näitä vapaita vakuuksia sijoitusasuntosi rahoittamiseen.

Asuntosijoittamisen riskit

Lainan pyytäminen pankista

Useimmiten ihmiset pelkäävät lainan ottamista ja yleensä sanaa ”laina”. On hyvä tietää, että on niin sanottua huonoa lainaa ja hyvää lainaa. Huono laina on sitä, mikä vain vie sinulta rahaa. Näitä ovat esimerkiksi joustoluotot ja autolaina. Hyvää lainaa on sellainen, joka tuo sinulle rahaa. Sijoitusasuntolaina on tällainen, koska vuokralainen käytännössä maksaa lainanlyhennyksen.

Pankkineuvotteluihin on hyvä valmistautua. Laske valmiiksi omat tulosi ja menosi, ota selville vapaat vakuudet omasta asunnostasi, jos sinulla on omistusasunto ja ole valmis neuvottelemaan pankin kanssa. Muista, että pankki on sinua varten, ei toisin päin.

Osta asunto laskimella, älä tunteella

Sijoitusasunto tulisi aina ostaa laskimella. Tällä tarkoitan konkreettisesti sitä, että sijoitusasunnon numerot lasketaan auki. Laskimella varmistat, onko kiinnostava asunto kannattava sijoitus ja saatko siitä positiivista kassavirtaa, eli kuukausittaista tuottoa. Sijoitusasuntoa ei koskaan tulisi ostaa sillä ajatuksella, voisinko itse asua tässä asunnossa. Jos näin tekee, asunto tulee usein liian kalliiksi. Yleensä meillä itsellämme on korkeammat stantardit ostettavan asunnon suhteen. Sijoitusasuntokaupoilla asuntoa kannattaa katsoa vuokralaisen näkökulmasta.

Kun etsit sijoitusasuntoa, katso ilmoituksesta ensimmäisenä hinta, vastike, asunnon pinta-ala ja arvioi asunnon vuokra. Vuokran voi arvioida vuokra-asuntoja ilmoittavilta nettisivuilta. Sieltä valitsee vain samalla asuinalueella olevat vuokra-asunnot. Arvioi myös, tulisiko asuntoon mahdollisia remontteja. Vuokratuoton voit kätevästi laskea Bisnesnaisen vuokratuottolaskurilla. sivuilta.

Mistä löydän hyvän sijoitusasunnon?

Sijoitusasunnon ostossa sijainti on keskeinen asia. Tätä asiaa ei voi tarpeeksi korostaa. Asunto on hyvä ostaa aina muuttovoittoisesta kunnasta. Muuttotappioisissa kunnissa vuokralaisen löytäminen voi olla hyvin hankalaa ja jos asunnon haluaakin myydä, ei sille välttämättä löydy ostajaa. Muuttovoittoisia kuntia ovat esimerkiksi yliopistokaupungit, kaupungit, joissa on yliopistollinen sairaala sekä kaupungit, joissa on isoja investointeja, kuten tehtaita. Kaupunkien kaavoitusta kannattaa myös seurata ja katsoa, minne rakennetaan paljon.

Kun kaupunki on valittu, seuraavaksi tulee miettiä, mistä kaupunginosasta asunnon ostaisi. Tässä vaiheessa kannattaa miettiä omaa sijoitussuunnitelmaa. Jos katsot asuntoja kaupungin lähiöistä, vuokratuotto on yleensä korkeampi, koska asunnot ovat halvempia. Kuitenkin sijainniltaan asunnot ovat mahdollisesti kauempana keskustasta. Tässä vaiheessa ratkaisevaa on kulkuyhteydet keskustaan sekä se, onko asuntojen lähellä kauppoja, terveyskeskuksia ja kouluja. Keskustan asunnot ovat yleensä paljon kalliimpia, mutta kaikki palvelut ovat kävelymatkan päässä. Korkean hinnan vuoksi vuokratuotto on myös alhaisempi. Kaupunginosan suhteen ei ole oikeaa ja väärää valintaa, pitää vain miettiä omaa sijoitussuunnitelmaa.

Millainen on hyvä sijoitusasunto?

Taloyhtiön remontit

Samalla, kun lasket sijoitusasunnon vuokratuottoa ja kassavirtaa, on hyvä katsoa, mitä remontteja taloyhtiöön on tehty ja mitä on tulossa. Suurimmat ja ne kalliimmat remontit, ovat yleensä putki- ja sähköremontti sekä katto-, julkisivu-, ja parvekeremontti, joka tehdään useimmiten julkisivuremontin yhteydessä. Myös ikkuna- ja hissiremontin ajankohta kannattaa tarkistaa, jos niitä ei ole vielä tehty. Tarvitseeko isoja remontteja säikähtää? Ei tarvitse, mutta tässä vaiheessa kannattaa ottaa yhteys isännöitsijään tai taloyhtiön puheenjohtajaan ja kysyä remonteista lisää. Sillä on merkitystä, kuinka hyvin taloyhtiön talous ja raha-asiat yleisesti on hoidettu.

Kuten todettua, asuntosijoittamisessakin on riskinsä. Voit kuitenkin pyrkiä minimoimaan asuntosijoittamiseen liittyvät riskit – esimerkiksi lukemalla tämän kattavan artikkelimme riskien minimoimisesta!

Millainen asunto on hyvä sijoitusasunto?

Tässäkin asiassa oma sijoitussuunnitelma tulee mukaan kuvioihin. Päätä, haluatko sijoittaa pieniin asuntoihin vai vähän suurempiin. Pienet asunnot ovat yleensä halvempia, niissä on pienet remonttikustannukset ja yleensä hyvin helppoja vuokrata. Suuret asunnot voi vuokrata soluasuntoina, jolloin vuokraa voi pyytää enemmän. Tuolloin vuokratuottokin on korkeampi. Yleisesti hyvä sijoitusasunto on sellainen, missä on positiivinen kassavirta. Tuolloin se tuottaa sinulle joka kuukausi rahaa myös pääomatuloveron jälkeen.

Asunnon vuokrattavuutta helpottaa muun muassa asunnon siisti kunto, pesukoneliitäntä kylpyhuoneessa, astianpesukone keittiössä ja autopaikka. Toki kaikkia näitä ei välttämättä löydy, mutta mitä enemmän ”mukavuuksia”, sitä helpompi vuokrata.

Kun haluat ostaa sijoitusasunnon, laadi suunnitelma itsellesi ja varmista puskuri. Opiskele myös aiheesta, koska mitä enemmän tiedät, sitä varmempi olet asuntokaupoilla.

Marjut Tossavainen
Artikkelin on kirjoittanut Marjut Tossavainen.